2026-07-16

Vad ansvarar styrelsen för i en BRF? Det juridiska ansvaret förklarat

Föreningen äger huset, och med ägandet följer krav som inte går att avtala bort. Det här är skyldigheterna varje styrelse behöver känna till.

Den som sitter i styrelsen företräder föreningen, och föreningen är byggnadens ägare. Med ägandet följer ett antal offentligrättsliga krav: skyldigheter mot samhället som gäller oavsett vilka avtal föreningen tecknat med förvaltare eller entreprenörer. Det är de kraven den här artikeln går igenom.

Underhållsansvaret

Enligt plan- och bygglagen (8 kap. 14 §) ska ett byggnadsverk hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och tekniska egenskaper i huvudsak bevaras. Ansvaret ligger på byggnadens ägare, för en bostadsrättsförening alltså föreningen själv. Eftersatt underhåll är därmed inte bara en ekonomisk fråga utan en lagfråga.

Brandskyddet

Enligt lagen om skydd mot olyckor (2 kap. 2 §) ska ägare och nyttjanderättshavare i skälig omfattning hålla utrustning för släckning och livräddning, och i övrigt vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand. Hur skyldigheten uppfylls i praktiken beskrivs i allmänna råd om systematiskt brandskyddsarbete (SRVFS 2004:3): egenkontroll, rutiner och dokumentation. För en förening handlar det konkret om släckutrustning, fria utrymningsvägar och att brandskyddet kontrolleras regelbundet och dokumenterat.

De återkommande kontrollerna

• Ventilationen: byggnadens ventilationssystem ska kontrolleras återkommande av en certifierad funktionskontrollant. Intervallet beror på ventilationstypen, mer om det i vår OVK-artikel.
• Hissen: personhissar ska besiktas varje år av ett ackrediterat kontrollorgan (Boverkets föreskrifter BFS 2025:11). En hiss utan godkänd besiktning får inte användas.
• Energideklarationen: giltig i tio år och upprättas av en oberoende, certifierad energiexpert. En byggnad som upplåts med bostadsrätt ska alltid ha en giltig deklaration, inte bara när något säljs.

Det viktigaste: ansvaret går inte att outsourca

Många styrelser utgår från att förvaltningsavtalet flyttar ansvaret till förvaltaren. Det gör det inte. Boverket är tydliga med att ägaren kan köpa tjänsten, men att ansvaret mot samhället alltid ligger kvar hos ägaren. En förvaltare kan utföra, boka och påminna, men blir kontrollen ändå inte gjord är det föreningen som bär ansvaret. Styrelsens verkliga uppgift är därför inte att göra allt själv, utan att ha kontroll: veta vilka krav som gäller huset, när de senast uppfylldes och när de ska uppfyllas igen.